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深圳擬規定房東不得隨意漲租 通過稅收優惠引導企業、個人房東等房源“上平臺”
【企業信息資訊網】 時間:2019-07-05 來源:南方都市報 【收藏本頁
    7月4日,深圳《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》)發布,《意見》用多渠道增加租賃住房供應、規范住房租賃市場行為等六項政策措施,對包括城中村在內的深圳住房租賃市場進行了一次系統性的政策梳理和規范。房東隨意漲租、不合理收取水電費、出租“甲醛房”、租金貸消費陷阱等諸多住房租賃市場中的不合理現象,以及租房合同鮮有備案而促成的高價學位房租賃合同產業鏈、規模化住房租賃企業進駐城中村推高租金價格“趕跑租客”風波等住房租賃市場中的“新亂象”,均在《意見》中提到了有針對性的整治措施。

    另一方面,《意見》中的有關“9月30日前限期上平臺”和分類制定的稅收優惠等措施也在體現政策導向之余,被指“落地難”,包括《意見》中不惜整章篇幅強調的住房租賃交易服務平臺,也因其至今上線房源不足全市出租住房總量的3%,而引發是否能真的實現承載全市房源的猜測;遲遲未透露何時出臺的“租金指導價格”也讓與之息息相關的《意見》平添了一份不確定。

    值得注意的是,此次發布的《意見》對于近年來發展迅猛的住房租賃企業進行了系統性的規范和要求,但并未對相關的約束機制進行清楚說明。深圳市住建局在同期發布的《起草說明》中表示,《意見》的出臺和實施,旨在進一步規范住房租賃市場行為,合理引導市場預期。下一步,深圳還將按照國家部署要求,完善住房租賃市場體系,健全住房租賃相關法律法規,完善金融財稅政策,促進住房租賃市場健康穩定發展。

    政策要求

    9月30日前未上平臺和租金

    高于指導價將追溯以往應繳稅款

    此次發布的《意見》中,9月30日被劃定為規范住房租賃市場行為的稅收優惠“截止期”。

    依據要求,2019年9月30日起,個人和企業不在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,或租金高于租金指導價格的,按現行規定收稅,并依法追溯以往應繳稅款。

    為了進一步吸引房源上平臺,《意見》還分三類情況,詳細制定了稅收優惠政策:對住房租賃企業向個人出租住房,并在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,且租金不高于租金指導價格的,適當降低增值稅征收率;對個人在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,且租金不高于租金指導價格的,采取綜合征收方式征稅。

    2023年底前,綜合征收率為0%;將現行企業向個人出租住房減按4%征收房產稅政策,擴大到企業向專業化規模化住房租賃企業出租住房。

    深圳市住建局在同期發布的《起草說明》中表示,此舉是為切實發揮政府住房租賃交易服務平臺功能,提高租金價格指導力度,故提出在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導價的,給予一定的稅收優惠政策。

    上述政策背后的邏輯是,力求通過稅收優惠的方式,吸引目前住房租賃市場上的兩個大房源主體———個人出租住房和住房租賃企業,通過政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,同時引導租金合理定價,實現“穩房租”的目的。

    但另一方面,作為是否能享受到上述稅收優惠的先決條件之一,判斷租金高低的租金指導價格何時發布并未在《意見》中說明,這也讓享受上述稅收優惠的門檻究竟在哪平添了幾分變數。由于征求意見發布距離落地執行僅剩不足三個月,租金指導價格究竟何時能出成為了輿論關注的焦點之一。

    政策配套

    租金指導價格尚未發布

    事實上,深圳每年都會發布一份《房屋租賃指導租金》。雖有著“官方租房指南之稱”,但在坊間,該指導租金價格因與實際租賃市場價格間存在距離,而并未被廣大房東、租客所認可。加之不存在強制性,最后往往只能在司法訴訟中起到估算租金的作用,并未對租賃市場起到有效的引導作用。究竟與《意見》相配套的租金指導價將會如何制定?雖然上述文件并未清楚說明,但據業內人士預測,此番再度出臺的租金指導價格將最大程度貼近市場真實情況。

    與懸而未定的租金指導價格一樣受人關注的,還有隨《意見》一并劃定的9月30日的落地時間紅線。南都記者注意到,雖然時間點已定,但對于未如期“上平臺”或租金高于租金指導價者將如何查?《意見》提出的“依法追溯以往應繳稅款”具體將如何執行?是設置追溯期還是“一追到底”?是否會出臺相關配套執行文件?《意見》及相關文件并未予以清楚說明。

    政策背景

    為什么要“上平臺”?

    未來實現公共服務全納入

    在此次《意見》中占據完整一章內容的住房租賃交易服務平臺,再一次經受著大眾目光的審視。盡管尚未被深圳住房租賃市場所熟知,但該平臺并非在《意見》中初次亮相。早在2017年12月18日,該平臺就已正式上線。

    依據《意見》要求,這一平臺將在未來承擔深圳市所有出租房源,并將在平臺上實現租賃環節的全打通、公共服務全納入。找房、看房、選房、簽約、備案及租金、水電等費用繳納,實現虛假房源認定,提供居住證辦理、積分入學、積分入戶、住房公積金提取、住房租賃補貼、稅收優惠、租賃咨詢等一站式公共服務均可在平臺上完成。

    除了便民,這一官辦的住房租賃交易服務平臺更重要的任務是首次建立起深圳住房租賃市場大數據,有著全市房源和全部租賃環節數據加持,這一數據庫所反映的將是最真實的深圳住房租賃市場的情況。無論是政府調控還是市場研究而言,該大數據庫的建立所帶來的意義將頗具“劃時代”意味。

    觀察

    私下簽租賃協議成市場主流如何讓房源“上平臺”?

    對于大部分深圳租客和房東而言,房產租賃備案往往“只聞其聲”,從未“見其容”。對于房東而言,一旦在街道辦備案了房屋租賃信息,接下來就涉及到房屋租賃稅的繳納,“羊毛出在羊身上”,這筆“憑空”多出來的房屋租賃稅往往最后加在了房租里,由租客買單。在包括深圳在內的住房租賃市場中,私下簽約達成租賃協議成為了市場的主流選擇。幾乎除申請學位以外,鮮有租客或房東主動申請辦理房租租賃信息備案。而缺乏備案的租賃市場又為“為求一紙學位房租賃合同不惜花費重金”的學位房租賃合同產業鏈打開方便之門。

    今年年初實施的“新個稅法”中,有關“房租抵扣個稅”的內容,就受到了巨大的阻力,有房東當即表示“你要申報,我就漲租金”。一邊是個稅可能抵扣幾十塊,另一邊是房租可能上漲幾百塊,權衡之下,很多租客被迫選擇不再申報。對于此次《意見》中提出的2023年前綜合征稅率為0%的政策優惠,也有不少聲音提出了該政策優惠“落地難”同樣的質疑,“入了平臺是2023年前免稅,不如平臺是一直免稅”。

    追溯房東顧慮,除不愿繳納稅費外,也有聲音直指“上平臺是不是在‘摸家底’,為未來房地產稅等做鋪墊”。

    另一方面,也有不少聲音質疑該平臺是否能真的覆蓋到全部租賃房源。依據深圳市住建局官方統計,截至7月2日,該平臺累計入庫房源總量為202944套,其中機構房源113603套,國企房源32689套,政府房源55887套,個人房源756套;當前可租房源量為19279套;平臺累計合同總量243750套。而對照深圳市房地產研究中心此前發布的全市各類出租住房總數約783萬套(間)的數據來看,“上了平臺”的房源尚不足3%。城中村房源因產權不明晰等原因,尚未納入“平臺”管理體系,“未來城中村房源是否也要納入政府平臺管理?如此是否會被解讀為釋放城中村房屋確權的信號?”截至記者發稿,上述問題在《意見》及相關文件中并未得到解答。采寫:南都記者孫雅茜
【正文完】
(原標題:深圳擬規定房東不得隨意漲租 通過稅收優惠引導企業、個人房東等房源“上平臺”)
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